Perizie di Stima e Danni

Lo studio Geometra Giannetta esegue stime, perizie e valutazioni immobiliari al fine di poter determinare, ad esempio, il più probabile valore di mercato di un bene, per determinare il canone di locazione di un immobile abitativo commerciale o agricolo, oppure per trovare il valore di trasformazione, a seguito di ristrutturazione, trasformazione d’uso o costruzione, oppure ancora per procedere ad una valutazione analitica nel caso di aziende agricole.

Le perizie eseguite dallo studio servono altresì a determinare il valore dell’immobile da concedere a garanzia al fine di:

ottenere un mutuo;
ottenere un prestito;
stipulare un contratto di leasing;
procedere alla richiesta di danni a terzi;
redimere discussioni testamentarie.

Le stime sono normalmente richieste anche da chi decide di acquistare, vendere, ristrutturare o affittare un immobile, oppure per la valorizzazione o la valutazione di lavori eseguiti o da eseguire su qualsiasi compendio immobiliare.

La stima o perizia si estrinseca prendendo visione dell’immobile da valutare, effettuando le verifiche catastali ed ipotecarie, verificando la regolarità edilizia ed urbanistica e fornendo in breve tempo, a seconda della richiesta, un giudizio di stima o la valutazione analitica.

Di seguito si riporta, a mero titolo esemplificativo, le prestazioni per le quali lo studio è in grado di fornire la propria professionalità ed assistenza tecnica:

Ricerca e determinazione del “valore normale”;
Perizie per affitti di fondi rustici ed urbani;
Stime nelle procedure per espropriazioni;
Stato di consistenza ed inventario di fondi rustici e fabbricati;
Perizie di stima di immobili per pratiche di mutuo;
Stime del valore di mercato di fabbricati civili, artigianali, commerciali e industriali;
Perizie di stima dei danni a fabbricati;
Stime di terreni agricoli ed edificabili;
Asseverazione di perizie presso gli Uffici Giudiziari;
Stime e perizie per divisioni immobiliari;
Consulenze tecniche di parte.

IL VALORE NORMALE DEGLI IMMOBILI

Il Direttore dell’Agenzia delle Entrate ha emanato il provvedimento del 27 luglio 2007 n. 120811 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale – Serie Generale n. 182 del 7-8-2007 pag. 38, provvedimento con il quale sono state varate le disposizioni sull’individuazione dei criteri per la determinazione del valore normale dei fabbricati, alla luce della nuova disciplina che ha disancorato, in molti casi di trasferimento immobiliare, la base imponibile dalla rendita catastale, prendendo invece a riferimento il valore di mercato. Il provvedimento richiamando le leggi e i decreti, che più volte nel tempo hanno cercato di definire il concetto di valore normale, nasce al fine della uniforme e corretta applicazione delle norme, indicando i criteri e i metodi di determinazione del valore normale degli immobili.

Il decreto legge 223/2006, cosiddetto decreto Bersani/Visco, coordinato con la Legge di conversione n° 248 dell’11/08/2006, ha infatti dato la possibilità agli uffici delle Agenzie delle Entrate di determinare, nell’ambito delle cessioni di beni immobili e relative pertinenze, la prova dell’esistenza o inesattezza delle operazioni imponibili sulla base del valore normale dell’immobile. Le disposizioni del provvedimento rispondono quindi all’esigenza di determinare periodicamente, in modo unitario, il valore normale degli immobili oggetto di compravendita nei settori dell’Iva, delle imposte sui redditi e del Registro.

L’Agenzia ha sancito che i criteri per la determinazione periodica del valore normale dei fabbricati sono stabiliti sulla base dei seguenti parametri:

i valori dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’agenzia del Territorio;
i coefficienti di merito relativi alle caratteristiche che influenzano il valore dell’immobile,integrati dalle altre informazioni dell’ufficio.

Il valore normale dell’immobile è determinato pertanto dal prodotto fra la superficie in metri quadri, di regola risultante dal certificato catastale, e il valore unitario determinato sulla base delle quotazioni immobiliari dell’Osservatorio del mercato immobiliare (cosiddetto O.M.I.) e dei coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell’immobile. Le quotazioni dell’Osservatorio sono riferite alla relativa zona omogenea o, in mancanza, a quella limitrofa o analoga censita, al periodo dell’atto di compravendita o a quello antecedente in cui è stato pattuito il prezzo con atto che ha data certa, e allo stato conservativo che può essere “normale”, “scadente” oppure “ottimo”.

I coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell’immobile attengono in particolare al taglio, al livello del piano e alla categoria catastale. Per gli immobili diversi dalle abitazioni, il valore normale è determinato dalla media fra il valore minimo e massimo espresso dall’Osservatorio riferiti al periodo dell’atto di compravendita e allo stato conservativo “normale” per la destinazione d’uso dell’immobile censita (negozi, uffici, capannoni, laboratori eccetera).

Per gli immobili ultimati o ristrutturati da non più di quattro anni, il valore normale viene determinato dall’Agenzia sulla base dello stato conservativo “ottimo” censito dall’Osservatorio e, ove assente, applicando un coefficiente di incremento al valore determinato per lo stato conservativo “normale”.

Inoltre occorre tenere conto anche dei seguenti criteri in possesso dell’ufficio:

valore del mutuo, per gli atti soggetti a Iva, nel caso sia di importo superiore a quello della compravendita;
prezzi effettivamente praticati che emergono dalle compravendite fra privati per la stessa zona nello stesso periodo temporale;
prezzi che emergono dagli accertamenti effettuati con la ricostruzione dei ricavi in base all’osservazione diretta dei costi sostenuti per la costruzione, ad altre prove certe e, in particolare, alle risultanze delle indagini finanziarie;
prezzi che emergono da offerte di vendita del soggetto controllato;
prezzi che emergono da offerte di vendita al pubblico;
prezzi che emergono da analoghe vendite eseguite dal soggetto controllato;
ristrutturazioni desunte dai dati relativi ai permessi di costruire e alle denunce di inizio attività trasmesse dai Comuni e alle detrazioni dichiarate per spese di recupero del patrimonio edilizio.